Você sabe como investir em Imóveis na planta?
Você sabe quando investir em imóveis na planta pode realmente ser lucrativo?
Se sua resposta for não, assista ao vídeo rápido que preparamos para você, onde explicaremos como investir em imóveis na planta e quando ele pode ser lucrativo.
Como investir em imóveis na planta e quando ele pode ser um bom investimento?
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Como investir em imóveis na planta e quando ele pode ser um bom investimento?
Neste vídeo falaremos sobre imóveis na planta. Eu senti a necessidade de gravar esse vídeo em função de que vários alunos de nossos cursos apresentaram dificuldades nesse tipo de investimento e relataram que fizeram maus negócios.
Por que isso acontece?
Pois nos últimos anos nós vimos uma alta muito grande no preço dos imóveis, e isso fez com que várias pessoas confundissem especular com investir.
Qual a diferença básica entre especular e investir?
O investidor sabe o que ele está fazendo, ele sabe o quanto pode ganhar, ele sabe os riscos logo na arrancada. Ele trabalha com margem.
Seja uma margem subjetiva, por saber que o imóvel pode valer mais no mercado em que está. Ou ainda, por ele está comprando com desconto.
Ou ainda pela questão de o investidor agregar valor ao imóvel, fazendo uma reforma por exemplo.
Então temos o investidor deste lado, e no outro lado temos o especulador.
O especulador são as pessoas que nos últimos anos investiram na planta na tabela zero da construtora, torcendo para que esses imóveis se valorizassem.
Isso gerou uma grande torcida pela alta dos imóveis, mas fez com que as pessoas confundissem especular com investir.
Então, eu estou aqui para falar com vocês sobre o investimento imobiliário em si. Sobre como você pode se posicionar para investir como um verdadeiro investidor.
Para isso, você precisa entender o que, de fato, é o investimento imobiliário na planta.
E para isso eu vou contar uma história para facilitar o entendimento.
Lá atrás…
Lá atrás, e quando eu digo lá atrás eu me refiro até os anos 2004, 2005, os investidores que entravam em pré-lançamento eles entravam colocando um aporte muito maior do que o que é feito atualmente. Nos dias de hoje é comum encontrar aporte de 30% durante a obra e 70% no financiamento.
Anteriormente, era o oposto. Era comum investidores fazerem aporte de 70 até 100% do valor do imóvel antes da obra ser finalizada.
Isso era feito para ajudar o construtor a financiar o empreendimento e, aí sim, poder lançar e adquirir novos clientes.
Então ele estava entrando no risco junto com o incorporador. E por ele entrar com risco, ele também tinha um desconto significativo. Certa de 30, 40% de descontos eram comuns nesse tipo de negociação.
E hoje como posso me posicionar investindo na planta?
Para se posicionar hoje como investidor em imóvel na planta, em primeiro lugar você precisa definir qual é a sua intenção. A sua intenção é:
- Comprar um imóvel para revender até a entrega das chaves e não entrar no financiamento imobiliário?
- Ou sua intenção é entrar no financiamento para então alugar o seu imóvel?
Se sua intenção foi ficar com o imóvel depois da entra das chaves, pode ser interessante para você comprar na tabela zero da incorporadora. Pagar 20, 30% do valor do imóvel durante a obra e depois disso tentar buscar uma rentabilidade ou um autofinaciamento do imóvel, via o aluguel que você vai receber mais tarde.
Por outros lado, se sua ideia é tentar vender o imóvel antes da entrega das chaves, o melhor ponto seria tentar negociar com a incorporadora um desconto logo na comprar com um bom desconto (10, 20, 30%) e tentar usar esse desconto como margem.
Mas como sabemos se estamos de fato recebendo um bom desconto da incorporadora?
Para saber isso, basta fazer uma pesquisa de mercado. Você verifica quanto está valendo os imóveis prontos na mesma região e com a mesma tipologia do imóvel que você está pensando em investir.
E partir deste valor você compra e vê se o desconto dado pela incorporadora é real ou é apenas uma jogada comercial!
Então esse é o primeiro passo…
Saiba qual é o seu objetivo, se você quer comprar um imóvel para alugar ou para revender e se posicione da melhor forma.
Você sabe escolher o empreendimento e a unidade certa?
Agora vem a questão de saber escolher o empreendimento. Isso é uma dica muito importante, pois já vi muitas pessoas adquirirem imóveis em empreendimento em regiões que ainda não são consolidadas.
1) Saiba escolher a região
Se a sua intenção é tanto alugar quanto revender, é muito importante que a região na qual você está pensando em fazer esse investimento seja em uma região consolidada. Que seja perto de todos os equipamentos públicos, serviços públicos como transporte de ônibus, shopping centers, praças, supermercados, etc.
Tudo isso ajuda você em ambas as transações. Seja o seu objetivo revender mais rápido ou alugar. Isso acontece, pois, as pessoas se interessam mais por regiões consolidadas e desenvolvidas.
Não adianta eu comprar o imóvel naquele bairro que é uma promessa, porque a promessa leva muitos anos para se desenvolver, 5, 10 anos às vezes, ou até mais. E aí, você está com o imóvel para revender e não consegue, porque a região ainda não se desenvolveu. Vai ficar com o imóvel encalhado, ou vai ter que amargurar um prejuízo, porque não soube escolher a região certa.
2) Saber escolher a unidade
Eu costumo dizer que o investimento em imóvel na planta ele tem que partir sempre para onde tem mais liquidez.
E o que é liquidez?
É a velocidade de venda! O quão rápido você consegue receber o dinheiro de volta.
Então, pensando em um empreendimento de 10 andares, com apartamentos de 1, 2 e 3 dormitórios, qual seria a unidade ideal?
- Seria a do topo, a da cobertura?
- Seria a do térreo, que é mais barata?
A resposta é: nem uma, nem outra! 😉
A melhor unidade nesse tipo de negócio são as unidades intermediárias.
Por quê?
Pois normalmente elas não têm o preço tão alto como a de uma cobertura. Você não vai pagar 20, 30, 40 mil reais a mais só para ter uma vista em um apartamento no mesmo empreendimento. Então você vai pagar o preço justo do imóvel.
E também você não vai pegar o imóvel pelo qual as pessoas têm uma resistência maior, como um imóvel de térreo ou perto dos equipamentos de diversões como playground e churrasqueira que tem mais barulho.
Então, unidades intermediárias tendem a apresentar uma liquidez bem melhor e um preço justo também.
Pode ser que mesmo você seguindo estas dicas, ocorrer de você comprar o imóvel e ele não valorizar. Seja porque o mercado mudou, seja porque o empreendimento não foi um sucesso.
Nesse caso quais são suas opções?
Se isso ocorrer, minha dica é tentar negociar com a incorporadora uma rescisão amigável, ou uma cessão para outros clientes.
E você repassa esse imóvel, talvez sem nenhum lucro, pois você entrou em um negócio que não deu certo. Mas, você também não sai com um prejuízo muito grande. Como por exemplo, o prejuízo da multa que pode chegar até 20% dos valores dos contratos.
A outra opção que você tem é permanecer com o imóvel. Colocar ele para a locação, tentar remunerar os custos de IPTU e condomínio e do próprio financiamento via renda gerado pela locação.
Seja essa locação de longa ou curta temporada, através dos sites de aluguel como o AIRBNB. E, assim, tentar ir bancando esses custos até que o imóvel valorize ou que você consiga vende-lo e sair com uma saída honrosa.
Concluindo…
As dicas que eu tinha para dar são essas!
Espero que você tenha gostado. Se gostou deixa um comentário e assine a lista VIP da Escola de Investidores. Na lista VIP você pode receber conteúdo exclusivo e ficar por dentro do que está acontecendo no mercado imobiliário.
E claro, é gratuita, então não perca tempo e assine agora.
Até a próxima!
Rafael Severo
Escola de Investidores
