Estava obstinado com a meta de alcançar a liberdade financeira antes dos 30 anos. Depois de um tempo, e ao me aproximar de minha meta, meus dias começaram a passar devagar e a dúvida vivia pairando meus pensamentos: o que eu estou construindo de real para estas pessoas que vem aqui me pedir conselhos financeiros? Qual o legado que estou construindo para a sociedade? Estas pessoas ficarão orgulhosas dos seus investimentos no futuro? Elas entendem realmente o que estão fazendo, ou estão aqui só porque confiam em mim? Qual a previsibilidade dos investimentos que estamos fazendo? O que vem depois de atingir meu objetivo?

Nesta época, tinha a maior parte do meu patrimônio investido em ações, fui me tornando cada vez mais ousado em operações financeiras, até que, um belo dia, uma das maiores crises financeiras dos últimos 100 anos chegou, em 2008. Aqui embaixo, você pode ter uma noção de como foram os meses daquele ano.

Posso dizer que subi de escada no tobogã dos investimentos, e desci como nunca, ladeira abaixo, com direito a toda a emoção de uma descida radical, desde encarar a descida lá de cima, até chegar lá embaixo, olhar para trás, e ver que poderia ter sido muito pior. O interessante em encarar a descida do topo, é que com o tempo você percebe que o medo não foi nada além uma falsa noção de perigo.

Por esta afirmação, você pode estar se perguntando: Como assim, você saiu de uma crise desta magnitude sem nenhum arranhão?

Na verdade, não foi este o ponto. Pelo contrário, financeiramente, tive uma fratura exposta. Prejuízo que, por pouco, não me devolveu a estaca zero. A minha proteção realmente foi em outros investimentos.

No entanto, foi depois dessa experiência, que me caíram algumas das fichas mais importantes para quem deseja algo além de fazer bons investimentos, e que me ajudaram a conectar os pontos com o investimento imobiliário futuramente:

1- Entenda qual o valor daquilo que você investe.

Valor não é preço. Como diria Warren Buffet, o maior investidor vivo, “Preço é o que você paga, valor é o que você leva.”

No livro O investidor inteligente, do guru de Warren, Benjamin Graham, há muitos capítulos explicando este conceito e as ideias de margem de segurança que giram em torno do mesmo.

Algo relacionado a estas ideias que aprendi investindo em ações, é que o preço neste mercado, está toda hora mudando conforme o humor dos investidores, enquanto o valor das ações permanece o mesmo por ciclos mais longos, conforme o andamento da operação e os resultados que a empresa consolida são apresentados.

Normalmente, encontrar o famoso Valor Justo envolve uma compreensão mais profunda da análise do potencial de uma empresa e do momento em que se encontra. No entanto, avaliar empresas pode ser algo complicado para a maioria das pessoas e acaba afastando delas a vontade em investir seu patrimônio diante de algo que não entendem.

Quando me deparei com os investimentos imobiliários pela primeira vez, acostumado com um mercado mais complexo como o de ações, confesso que fique um pouco cético, devido a simplicidade deste tipo de negócio. Algo tão simples não poderia ser tão bom, pensei.

No entanto, foi fácil perceber que neste mercado, com um pouco mais de conhecimento que a média, uma dose de criatividade e ação, as possibilidades de criarmos margens de segurança e adicionarmos valor ao que estamos investindo traz uma grande vantagem sobre investimentos não tão controláveis assim, e isso chamou minha atenção.

Afinal de contas, se você sabe identificar que é possível adquirir ou produzir algo por menos que o seu valor, e que o mercado paga uma boa diferença por este valor, ou seja, o preço, isso significa que você tem a “fórmula mágica” para produzir investimentos lucrativos.

2- Não confunda valorização com valor.

Se você vai a feira regularmente, e normalmente, compra de um produtor está oferecendo ovos regulares, pelo preço regular, e você apenas compra sem pestanejar ou pensar muito a respeito do preço.

Suponha que em um determinado dia, você volte a feira. No dia em que você retorna, chega um pouco tarde e a maioria dos itens já foi vendida. O mesmo produtor está oferecendo os últimos ovos que lhe vende regularmente por 3 vezes o preço original, equivalente a um corte premium de filé. Algumas pessoas perguntarão: Estes ovos são de ouro?

Por que a comparação com ouro? Justamente, pelo fato de que uma pequena quantidade de ouro tem mais valor do que alguns ovos, logo, o preço seria mais elevado.

Exceto o caso em que você seja um viciado em omeletes e tenha uma visão distorcida e otimista quanto ao prazer de consumir alguns ovos, você dará as costas e irá adquirir a mesma mercadoria em outro lugar ou então optará por um produto superior, como um filé premium.

Nem sempre, o fato de algumas pessoas aceitarem pagar um preço mais elevado por determinado investimento e provocarem sua valorização significará que este investimento tem realmente o valor que está sendo pago, elas podem simplesmente estarem otimistas quanto a ideia de comer uma ótima omelete.

3- Saiba posicionar-se na origem dos investimentos se quiser adicionar valor.

Muitas pessoas gostam de investir em ações que começarão a ser negociadas na bolsa de valores. Outras, adoram adquirir imóveis na planta, aguardando sua valorização.

O que elas não se dão conta, é que o quando investem nesta modalidade, normalmente, já estão pagando a “saída” de outro investidor que participou na origem do negócio.

O grande investidor Warren Buffett, costuma dizer que investimentos em Ofertas Públicas Iniciais, operação na qual as ações de uma empresa começam a ser negociadas em bolsa, são uma aposta desnecessária.

O que ele quer dizer com isso é que, muitos investidores, que entram apostando na alta das ações, e eu adequo isso ao investimento em imóveis na planta para revenda, estão simplesmente trabalhando com um cenário de difícil previsão, uma vez que o valor a ser adicionado já foi absorvido por quem criou o produto, e uma eventual valorização depende de uma série de outros fatores fora do controle de quem investe.

4- Se o momento da origem tiver passado, saiba utilizar os ciclos para adicionar valor. Em ciclos de alta, venda valor, em ciclos de baixa, compre matéria prima com desconto.

Já pensou em poder entrar no Delorean do Dr. Emmett Brown, do filme “De Volta para o Futuro”, e investir em negócios que você sabe que tem um grande potencial de valorização?

Uma boa notícia, caso você não conheça empreendedores que estão começando um negócio, ou incorporadores que estejam para lançar um empreendimento, nem donos de grandes companhias negociadas em bolsa, é que você pode utilizar os ciclos de baixa do mercado para obter preços muito parecidos com o custo de entrada dos investidores iniciais.

Muitas crises funcionam como uma viagem no tempo, onde você retrocede o valor de um ativo em alguns anos. O interessante deste conceito, é que você pode aplicá-lo de forma imediata em determinados negócios imobiliários.

Se você tem um bom poder de barganha, é possível negociar um valor com a construtora, pagando a vista, muito próximo do custo de realização dela. Isto faz com que, mesmo que você tendo perdido o momento da origem, você possa criar esta situação artificialmente, através do desconto. A má notícia é que estas oportunidades normalmente são raras.

5- Esteja atento a euforia em investimentos em que o efeito manada pode te esmagar.

Agora, imagine o seguinte cenário. Seu time de futebol tem um estádio novo. Ao lado do estádio, há um novo empreendimento imobiliário. Serão mais de uma dezena de torres, com milhares de apartamentos. Existem milhares de torcedores do seu time. Logo, muitas pessoas irão desejar morar ao lado do Estádio, perto do time do coração, certo? Portanto, se você comprar um imóvel neste empreendimento, certamente terá uma grande valorização caso queira revender mais a frente, o que acha?

Pois é, este é um exemplo clássico, de um “investimento” que muitos torcedores entusiasmados fizeram há algum tempo. O empreendimento está em finalização, mas a quantidade destes especuladores desesperados para revender ou devolver seus apartamentos ao lado do clube do coração é espantosa. Muitos compraram pelo vínculo emocional criado em um negócio que está atrelado ao seu time, mas posso dizer, sem medo de errar, que compraram com base na premissa errada.

Atualmente, com a quantidade de unidades em estoque e investidores concorrendo, é pouco provável que saiam do negócio com algum lucro ou até mesmo que não tenham que entrar em uma disputa por distrato com a incorporadora. Na melhor das hipóteses, terão que assumir um financiamento a contragosto.

A propósito, se quiser aprender um pouco mais sobre investimento em imóveis na planta, para evitar este tipo de armadilha, te sugiro um Minicurso gratuito sobre investimentos em imóvel na planta que preparei neste link AQUI.

6- Alavancagem é boa para investir em valor, não em valorização.

Antes de mais nada, se você não faz ideia do que é alavancagem, sugiro ler este artigo aqui.

Um dos maiores erros que eu já cometi investindo no mercado financeiro, foi o de utilizar alavancagem contando com a valorização do mercado. Da mesma forma que você pode multiplicar muito seu resultado alavancando seus investimentos, você também pode criar perdas irreparáveis.

É fundamental que, quando você parta para uma estratégia de alavancagem, seu investimento tenha margem de segurança, que eu grifo aqui pois você deve carregar este conceito para o resto de sua vida.

Uma forma de construir alavancagem é de utilizar mais de uma fonte que funcione como garantia para você, como no caso de compra de imóveis para locação com financiamento bancário. Se você tem o dinheiro para quitar o imóvel aplicado em uma boa renda fixa e um inquilino, basicamente você tem duas fontes de proteção para pagar a parcela, caso fique com sua renda prejudicada, antes de ter que disponibilizar todo seu recurso para quitar o imóvel e acabar com a dívida ou então ter que acabar vendendo o seu investimento.

7- Invista com um propósito bem definido. Esta é sua proteção contra riscos desnecessários.

Em 2008, pouco antes da crise que atingiu a economia americana, eu estava trabalhando em uma Corretora focada no mercado financeiro. Parecia ser um ano bastante promissor para os investimentos em ações, com todas as boas notícias que no Brasil. Havia muitos analistas respeitados de grandes bancos que diziam que a nossa bolsa de valores chegaria aos 120.000 pontos, ou seja, que praticamente dobraria de valor até o final daquele ano.

Naquele momento, um senhor, já de idade bastante avançada, me procurou, com cerca de R$ 200.000,00, querendo investir em Opções. Se você nunca ouviu falar em Opções, é um investimento avançado, com um alto grau de risco dependendo da forma como você opera e que pode corresponder facilmente a apostar em números da roleta. Eu já vi muita gente perdendo mais do que tinha investido nessa modalidade.

O ponto curioso é que o valor que este senhor queria investir não era uma sobra de seus investimentos, mas sim toda a poupança de sua aposentadoria. Ele nos procurou com esta ideia, após um amigo contar um caso de sucesso ao investir nessa modalidade.

Expliquei para este senhor os riscos de investir nesta modalidade e ele não gostou muito da abordagem, me perguntou:

• Você não quer aceitar meu dinheiro porque acha pouco?
• Não senhor, só estou lhe apresentando os riscos de investir desta forma, levando em conta que esta é toda sua poupança para a aposentadoria.

Ele insistiu mais algumas vezes e depois nos deu as costas e nunca mais voltou.

Com o tempo, aprendi que a propensão a realizar investimentos sem nenhum norte, apenas querendo mais a qualquer custo, é mais comum do que se possa imaginar.

E aí mora um grande perigo.

Homens e mulheres que investem pela emoção sem a definição de um objetivo financeiro claro e até mesmo sem se questionarem sobre qual o propósito por trás dos seus investimentos, tendem a escalar seu apetite por risco até sabotarem seus investimentos de forma, muitas vezes, irreversível.

Por isso, minha sugestão é, faça a seguinte reflexão:

• Como você deseja sua vida dentro de algum tempo?
• Quanto dinheiro vai precisar para manter este estilo de vida?
• Baseado nas respostas anteriores, quais devem ser suas metas e modalidades de investimento para alcançar seu objetivo?

Algumas vezes, temos pressa em alcançar o resultado final e nos enganamos, acreditando ter menos tempo disponível do que realmente temos para construir o sonho da liberdade financeira. Lembre, quando finalmente dominamos os conceitos por trás dos investimentos os retornos são exponencialmente maiores em períodos muito menores, não menospreze o tempo de aprender.