Se você está começando a investir em imóveis, precisa entender que “Preço é bônus e valor é dinheiro no bolso”. Quando você entender este conceito, passará a enxergar tanto notícias pessimistas quando otimistas com uma lente diferente.
Pessoas que seguem o preço movimentam-se em manada. E manadas são orientadas pelo primitivo cérebro reptiliano, respondendo a estímulos de luta e fuga.
Eu costumava dizer que, entre 2004 e 2007, o Willian Bonner era o garoto propaganda da bolsa. Quase toda noite, no Jornal Nacional, ele dava a notícia que as ações na bolsa haviam valorizado. Não sei se era impressão minha, mas ele parecia animado quando dava esta notícia com sua conhecida voz grave: “O IBOVESPA teve uma alta de x% hoje”. Naquela época, cursos de investimentos em Bolsa de Valores lotavam pelo Brasil com os próximos candidatos a investidores milionários.
O mesmo tom de otimismo tomou o noticiário a partir de 2010 sobre o mercado imobiliário. Valorizações consecutivas. As pessoas começaram a ouvir histórias do amigo que adquiriu um imóvel na planta e alcançou um lucro de 100% em poucos meses. Como estava nosso curso sobre investir em imóveis? Quase sempre lotado.
Surpreendíamos nossos alunos com a seguinte pergunta: Os preços dos imóveis vão continuar subindo? E todos ficavam de queixo caído com a resposta: para quem vai investir em imóveis como um investidor experiente, não interessa.
Investir em imóveis: dicas de ouro
Investimentos focados exclusivamente na variação do preço e no tom das notícias, têm caráter especulativo e tornam você dependente de fatores que não pode controlar. Em algum momento, alguém apaga a luz neste ambiente de euforia.
Quando um assessor de investimentos afirma que não veremos mais oportunidades no mercado imobiliário, refere-se a possibilidade de um período prolongado sem perceber alta no preço do imóvel e dos aluguéis.
Logo, ele indica para seus leitores, que se o preço não está claro, então não haverá boas oportunidades neste mercado. No entanto, o que a maioria das pessoas desconhece, é que variação de preço é um bônus em investimento, o lucro de verdade está no valor.
Desde que entendi que investir em imóveis é uma lógica onde 1+1 pode ser igual a 4, minha vida como investidor se tornou menos estressante. Mas 1+1 não pode ser 4 em um raciocínio matemático, então onde estariam os outros 2? Os outros dois vêm da adição de valor na equação, ou seja, a equação correta seria 2+2+VALOR = 4.
Preço x valor
Valor é imperceptível em um primeiro momento, mas ele pode ser traduzido de diversas formas: em horas trabalhadas, em uma idéia inovadora, em um pequeno ajuste na negociação, em transformação de matéria prima bruta, no desejo das pessoas em adquirir determinado bem ou serviço e até mesmo em um desconto real.
Para ficar mais simples de entender, vou mostrar 2 exemplos:
EXEMPLO 1: um Iphone6s (enquanto escrevo este texto) custa em torno de R$ 3.900,00 no Submarino. O custo estimado pela empresa IHS para produzir este IPhone, fica em torno de U$ 211,50, ou seja, aproximadamente R$ 681,03.
Então, se um Iphone custa na fábrica este valor, por quê algumas pessoas pagam mais de R$ 3.000,00 de prêmio para possuir esse item? A resposta é simples, e não são os impostos, ok? A resposta está em sua tecnologia, inovação, no desejo e na necessidade das pessoas em possuírem este item, apesar de outros custos embutidos.
Pense rápido. Se eu te oferecesse agora o mesmo IPhone 6s pelo preço de custo, você compraria? Acredito que sim, no mínimo, se você não gosta da Apple, você poderia revendê-lo com uma boa margem de lucro e teria feito um excelente investimento, certo? Parabéns, você entendeu o conceito de valor.
Exemplo 2: Se ao invés de você revender o IPhone adquirido a preço de custo, você o alugasse para alguém por 3 anos, pelo valor de R$ 100,00 por mês, te gerando uma receita final de R$ 3.600,00. A pessoa assumiria a obrigação de devolver o celular da mesma forma que recebeu e após o seu retorno você poderia locar novamente pelos mesmos R$ 100,00, ou talvez dar seu Iphone por um valor superior ao da sua aquisição como parte de pagamento por um novo, te pareceria um bom negócio? E se com o rendimento obtido da locação do Iphone, você pudesse comprar outro IPhone para alugar, e outro, até formar uma bola de neve?
Ainda, se o Iphone 6s, que custa R$ 3.900,00, tivesse 50% de desvalorização, ou seja, passasse a custar R$ 1.450,00, e você tivesse adquirido o seu a preço de custo, você ainda assim não teria perdido, certo?
Tipos de investimento imobiliário
A lógica dos caras por trás dos Fundos Imobiliários é a mesma do Iphone. Alguns fundos se dedicam a encontrar imóveis com desconto, reformá-los, prepará-los para locação, construção ou exploração comercial.
Outros fundos dedicam-se a desenvolver empreendimentos de base imobiliária e, quando seu investimento atinge certa idade ou valorização, eles vendem e procuram o próximo negócio para agregar valor.
Há, também, os que vivem de “emprestar” dinheiro para os empreendedores que se arriscam na construção civil e até mesmo para aquela pessoa que quer realizar o sonho da casa própria. Eles fazem isso adquirindo títulos como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), por exemplo, ou ficando com parte do empreendimento para eles.
Muitas das atividades que os Fundos Imobiliários desenvolvem são mais simples que parecem e estão ao alcance de pessoas comuns, mudando apenas o tamanho dos investimentos e, claro, seu nível de envolvimento.
O importante é você saber que o preço não é o foco dos grandes investidores, mas o valor, e que você também pode pensar como um grande investidor.
Este texto faz parte da série sobre Fundos de Investimento Imobiliário. Para acompanhar todos os artigos, leia este post.
7 mitos sobre Fundos de Investimentos Imobiliários
