Não confunda alhos com bugalhos.
Você já viu um bugalho? Pois é, assim, de longe, até pode ser confundido com um alho, mas quando você olha bem de perto, vê logo de cara a diferença.
O bugalho é uma saliência que aparece em árvores, como o carvalho, para defendê-las de invasores como lagartas e vespas.
Então, o que isso tem a ver com investimentos?
Um viés comercial muito comum no mercado financeiro é aproveitar o momento para comparar alhos com bugalhos, ou melhor, Fundos Imobiliários com Renda Fixa. A intenção, ao fazer isso, é das melhores: apresentar qual aplicação pode obter o melhor rendimento no momento. Mas será que é o formato mais transparente?
Antes de mais nada, vamos fazer algumas distinções importantes:
Em nossa concepção, há uma diferença crucial entre aplicação e investimento.
Aplicação: é quando você empresta seu dinheiro para uma instituição financeira, empresa ou governo, e este te promete pagar um determinado juro dentro de um determinado prazo.
A instituição toma o seu recurso e faz a destinação em operações de crédito ou até mesmo em despesas, como é o caso do governo.
Para você, interessa qual será o rendimento da aplicação e se a instituição é sólida, nada mais. Se quem tomou seu dinheiro emprestado fez um grande lucro movimentando-o ou, até mesmo, obteve prejuízo, isso quase nunca é problema seu, salvo a hipótese de quem deve para você quebrar.
Investimento: é quando você destina seu dinheiro para participar de um projeto com algum risco e colher os frutos dele lá na frente.
Você tende a ter apenas estimativas de retorno, cujos resultados irão variar de acordo com o cenário econômico, eficiência da gestão na qual você apostou, ambiente legal e interferências externas.
Por exemplo, você comprou as cotas de um Fundo Imobiliário ou iniciou a construção de um edifício para locação das unidades. Nesta situação, se a locação das unidades for bem sucedida, você participará dos lucros do projeto. Quanto melhor administrado o empreendimento, melhor será seu resultado.
Quanto mais estável o cenário econômico e o incentivo ao investimento, mais atraente o projeto que você investiu se tornará para outros investidores, os quais poderão se interessar em comprá-lo de você com algum ágio, ou seja, a valorização de sua cota.
As garantias são diferentes, logo, o risco é diferente.
No caso da renda fixa, você pode ter o Fundo Garantidor de Crédito (FGC) como garantidor de suas aplicações em um mesmo conglomerado financeiro até o valor de R$ 250.000,00.
No caso de Títulos do Tesouro Direto, o próprio Estado brasileiro é a garantia. Em suma, os pagadores de impostos pagam a conta quando as finanças do Governo apertam, seja através da emissão de novos títulos de dívida pública ou aumento de impostos.
Alguns tipos de renda fixa, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e os CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio), tem garantias especiais.
Essas garantias especiais envolvem, vejam só, alienação fiduciária de bem imóvel, recebíveis imobiliários, a própria terra, ou o penhor da produção agrícola.
Já as debêntures, que são títulos de dívida emitidos pelas empresas, possuem diversas formas de garantias, que podem ser conferidas a partir da página 5 deste documento da ANBIMA: http://www.debentures.com.br/downloads/textostecnicos/cartilha_debentures.pdf.
Por outro lado, os Fundos Imobiliários podem possuir o lastro dado por seu patrimônio, ou seja, pela propriedade imobiliária na qual investem diretamente.
Ainda, podem contar com modalidades de garantia imobiliária indireta, como investimento em CRIs e LCIs com sua emissão lastreada em imóveis, ou o investimento em LHs (Letras Hipotecárias), as quais oferecem cobertura do FGC de até R$ 250mil por CNPJ, por instituição emissora.
A liquidez dos Fundos Imobiliários é diferente da Renda Fixa. Se você está contatando com a palavra liquidez pela primeira vez, o conceito é simples: liquidez é a velocidade que você transforma seu investimento/aplicação em dinheiro no bolso.
A “fauna” de aplicações em Renda Fixa nos oferece uma diversidade enorme de liquidez, desde resgates diários até aplicações em que você tem que esperar alguns anos para receber seu dinheiro de volta junto ao rendimento.
Os Fundos de Investimentos Imobiliários abertos, por sua vez, tem suas cotas negociadas em bolsa de valores e sua liquidez dependerá de sua atratividade.
Alguns fundos que tem maior procura terão liquidez diária, enquanto em outros você pode levar um pouco mais de tempo para vender a cota, ou então terá que oferecer algum desconto para conseguir fazer uma saída mais rápida de seu investimento.
De qualquer forma, o fundo imobiliário tem sua liquidez diretamente atrelada ao humor e a percepção do mercado quanto a este tipo de investimento.
Ainda, no caso de extinção do Fundo Imobiliário, a liquidação de seus ativos imobiliários, como é chamada a venda dos imóveis que o fundo possui, dependerá da procura por empreendimentos daquele tipo por outros grandes investidores ou empresas de grande porte, exceto no caso de venda fracionada das unidades, cuja liquidez total ocorrerá apenas após a venda de 100% das unidades, o que é mais raro.
Normalmente, os Fundos Imobiliários, ao venderem seu patrimônio, o fazem para outro fundo ou investidor com capacidade elevada.
Vale ressaltar que Fundos Imobiliários são investidores de grande porte mesmo que você, pequeno investidor, esteja ali dentro, ou seja, você tem as vantagens de investir como os grandes.
Enfim, quanto mais olhamos de perto as diferentes modalidades de investimentos, percebemos que há diferenças importantes.
Essas diferenças podem impactar diretamente no tripé de investimento “rentabilidade, liquidez e segurança”, bem como no nível de adequação destas escolhas a sua necessidade.
Este texto faz parte da série sobre investimento imobiliário. Para acompanhar todos os artigos, leia este post.
7 mitos sobre Fundos de Investimentos Imobiliários
