Por Rafael Severo

“Dia 27 de Agosto, é o Dia do Corretor de Imóveis, o que nos inspirou a falar sobre a importância desse profissional para quem deseja se tornar um investidor do mercado imobiliário.”

Nos chama atenção em nossos cursos, quantas pessoas ficam surpresas e desconfortáveis ao ver quanto é pago de comissão em um negócio de, por exemplo, revenda de apartamentos em pré-lançamento. São comuns comentários do tipo:

–       Poxa, mas está ganhando demais esse corretor, não?

Nós não somos corretores, somos investidores, e aprendemos na prática a importância que esses profissionais têm em nossas iniciativas e podemos falar de forma totalmente isenta.

Aliás, quando realizamos nossos primeiros investimentos, foram esses profissionais que nos ajudaram na conclusão dos negócios de uma forma que ficou muito claro o seu papel.

Para quem procura bons empreendimentos onde aplicar seu capital, pode haver um grande trabalho pela frente. Quando o investidor já entende em que regiões gostaria de investir, o perfil de imóvel e o tamanho do seu bolso, o corretor de imóveis pode funcionar como um filtro fantástico, ou até colaborar para que o investidor construa um bom filtro para si.

Ao invés de despender energia realizando pesquisas sem fim, com alguns critérios combinados, o corretor pode realizar a busca inicial para o investidor e, ainda mais, correr para o mesmo com as boas oportunidades quando as mesmas surgem. Boas oportunidades não costumam ficar muito tempo no mercado, por isso aqueles que tem contato próximo com as imobiliárias e estão posicionados como investidores são os primeiros a saber.

Um dos melhores terrenos que adquirimos há algum tempo foi fruto do trabalho de um corretor. Estávamos na fila dos interessados em uma área bastante especial por um preço atrativo, porém, cujo possuía muitos assuntos para resolver, inclusive na justiça.

Neste negócio, o corretor amparou nosso jurídico com todas as informações necessárias, organizou todas as reuniões com o judiciário e levantou todos os documentos que precisávamos para dar segurança e negociou com os proprietários para que conseguíssemos fechar o negócio com toda a cautela e proteção que suas características exigiam.

Enfim, na busca por excelentes oportunidades, encontrar um bom corretor parceiro é um diferencial. Conheça o corretor, saiba que negócios ele já fechou, saiba se ele tem uma boa estabilidade financeira, pois assim não terá pressa em lhe vender algo, questione qual a visão do mesmo e prefira para lhe assessorar aqueles que tem uma visão bastante coerente e realista do mercado. Um bom corretor sabe ser crítico e diz aos seus clientes quando não entrar em um negócio ruim, este os ganha para a vida inteira.

Quanto ao valor da corretagem, ela costuma ser 6% para venda de imóveis. Normalmente este valor é divido entre os membros da equipe de uma imobiliária. Em alguns casos, é possível barganhar um pouco, dependendo do volume do negócio e da continuidade que o mesmo pode ter gerado outras oportunidades de vendas futuras.

O mais importante é que sempre orientamos aos nossos alunos e investidores que não foquem tanto em quanto o corretor está ganhando e sim o que eles, enquanto investidores, podem ganhar se o corretor fizer uma boa venda e se dedicar ao negócio.

Converso com muitas pessoas que reclamam que estão com seus imóveis para vender há muito tempo, ou que não tem atenção da imobiliária, e quando pergunto como funciona sua relação com os corretores, muitos dizem que tentam “espremer” a corretagem do mesmo, pois é um absurdo o que vão ganhar “só para vender” um imóvel.

Uma conta que essas pessoas não fazem é que se a venda for rápida, em um imóvel que já tenha seu valor estabilizado ou pelo qual o investidor ainda tenha pago pouco e esteja tentando a revenda, o lucro será muito mais impactante em termos percentuais do que uma venda demorada. Ora, como dar velocidade na venda se não motivando quem está vendendo?

Um exemplo prático, é de uma sala que compramos em 2011 e revendemos há cerca de 1 ano e meio. O retorno do investimento foi de 1,89% a.m. pagando 6% de corretagem. Fizemos uma simulação como se tivéssemos pago 5% de corretagem, vendendo a sala nas mesmas condições, teríamos um retorno de 1,96%a.m, ou seja, teríamos 0,06% a.m. a mais de retorno. Qualquer Fundo DI rende quase vinte vezes essa pequena diferença.

No entanto, por que optamos por pagar mais corretagem na hora da revenda? Simples, coloque-se no lugar do corretor e imagine que no mesmo prédio onde você pagaria 5% de comissão na revenda, outro investidor oferecesse os 6% de comissão para ele, qual você acha que seria revendido primeiro? Qual você acha que teria o maior esforço de vendas?

Se nossa sala tivesse demorado mais 3 meses para revender, mesmo “economizando” com uma corretagem de 5%, nosso rendimento teria sido não de 1,89% a.m, mas 1,60% a.m. Bastante diferença, não? Pois é, em condições em que o preço do imóvel começa a estabilizar e até a sofrer correções, o tempo é mais importante para a rentabilidade do seu investimento do que 1% de economia, isso você recupera com o dinheiro aplicado em uma renda fixa depois ou em um novo negócio.

Quando falamos e investimento, temos normalmente um tripé como regra de ouro que é formado por rentabilidade, segurança e liquidez, que é a velocidade que transformamos um bem em dinheiro. No caso do mercado imobiliário, estar apoiado por um bom corretor pode significar muito mais segurança e liquidez, proporcionando para você tranquilidade ao buscar negócios rentáveis acima da média!